Tasa Interna de Retorno (TIR): Fórmula y Cómo Calcularla

¿Quieres saber si un proyecto es lo suficientemente bueno para invertir en él? La tasa interna de retorno es justo lo que necesitas, ya que te sacará de apuros siempre que necesites datos objetivos para decidirte.

Y es que esta métrica resulta especialmente útil si buscas invertir en bienes raíces y necesitas evaluar la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario, para dar pasos firmes y basados en cifras.

Pero, la TIR no es exclusiva de este sector, así que puedes beneficiarte de ella para calcular la rentabilidad de diferentes proyectos. Si no sabes cómo usarla, te enseñamos todo lo que debes conocer.

¿Qué es la Tasa Interna de Retorno (TIR)?

La Tasa Interna de Retorno es una fórmula que permite calcular la rentabilidad anual de un proyecto. Es decir, mide la viabilidad de una inversión para saber si generará ganancias o no, lo cual es clave para inversionistas y empresas que necesitan tomar decisiones informadas.

En pocas palabras, podemos afirmar que la TIR resulta un cálculo muy útil para determinar cuál es la tasa de crecimiento esperada para una inversión específica en el periodo de un año o más.

Por lo que funciona como una tasa de descuento, es decir, te permite calcular el valor de los ingresos que obtendrás al finalizar la inversión, tomando como referencia el valor actual del dinero.

Esto es muy importante porque te ayuda a elegir aquellos proyectos que son verdaderamente lucrativos para ti.

¿Para qué sirve calcular la Tasa Interna de Retorno?

La Tasa Interna de Retorno sirve para elegir proyectos con potencial de crecimiento que aporten beneficios a lo largo del tiempo y para descartar aquellos que producen pérdidas de tiempo o dinero.

De manera general, esta excelente métrica puede ser útil para:

• Elegir entre varias opciones para financiar, aquellas que realmente tengan potencial de crecimiento y que, por tanto, sean favorables para tu empresa.
• Disminuir los riesgos a la hora de invertir en proyectos inmobiliarios, ya que tienes a mano un cálculo que te ayuda a hacer una buena selección.
• Presentar informes con datos objetivos a otros empresarios o decisores involucrados en el proceso.
• Determinar la viabilidad financiera de un proyecto a largo plazo, teniendo en cuenta todos los flujos de efectivo asociados con el proyecto, no solo las ganancias iniciales o finales.

Fórmula de la TIR

Aunque la fórmula de la TIR asusta un poco a primera vista, realmente no es tan complicada, basta con entender cada una de sus variables y todo se volverá más sencillo al momento de usarla:

 

 

Donde:

• VAN: es el Valor Actual Neto o Valor Presente Neto
• t: constituye el periodo de tiempo
• n: número total de periodos
• Ft: flujo neto de caja durante el periodo tiempo
• I0: costo total de la inversión inicial
• TIR: representa la Tasa Interna de Retorno.

Esta fórmula que te compartimos anteriormente es la original. Si te das cuenta, la TIR se calcula igualando a cero el Valor Actual Neto, ya que son dos variables estrechamente relacionadas.

Es importante destacar que la tasa interna de rendimiento necesitas determinarla utilizando una calculadora financiera donde solo tengas que introducirla con sus valores para obtener el resultado porque si usas una calculadora básica te dará error y no podrás conocer el valor de la TIR.

También tienes la opción de aprender a resolverla en una hoja de Excel o a mano, ya que no es tan difícil.

Solo tienes que seguir el orden de la ecuación y dar prioridad a la operaciones encerradas entre paréntesis y apoyarte en una calculadora estándar para hacer cada una de sus operaciones.

¿Cómo calcular la TIR?

Para calcular la Tasa Interna de Rendimiento lo ideal es ir por pasos para que no te confundas y llegues al resultado correcto. Ten en cuenta este orden a la hora de hacerlo:

1. Simplifica la fórmula de la TIR e iguálala a cero para que el VAN sea 0 y el valor que obtengas al calcular la ecuación sea el de la TIR, así como te mostramos a continuación:

2. Sustituye los valores en la ecuación

3. Usa una calculadora financiera o haz los cálculos a mano, como te sea más cómodo

4. Ofrece los resultados en %.

Aclaración: la idea de igualar a cero esta ecuación se basa en la hipótesis de que el valor presente de tu inversión se mantendrá sin ningún tipo de cambio hasta el final del proceso.

¡Listo! Ahora vamos a poner todo lo anterior en la práctica.

Ejemplo de cálculo de la tasa interna de retorno

Entendemos que aplicar la TIR puede ser complicado si es la primera vez que vas a usarla y todavía no tienes muy claro cómo se calcula para saber la rentabilidad que ofrece una inversión. Por eso, te ponemos un ejemplo que te ayudará a comprender mejor cómo hacerlo.

Imagina que quieres invertir en un proyecto inmobiliario que durará 4 años, para el cual piensas dedicar unos $40 millones MXN, cifra de la cual no recuperarás nada hasta el final, ya que la tasa interna de retorno se basa en el interés compuesto donde todo lo que se gana se reinvierte.

En el primer año de tu proyecto de inversión estimas que se obtendrán unos $10 millones MXN, en el segundo unos $15 millones MXN, en el tercero $20 millones MXN y en el cuarto $25 millones MXN. En la fórmula estos datos quedarían de la siguiente manera:

Una vez que hagas el cálculo basado en estas cifras, dará como resultado un 0.22, que al llevarlo a porcentaje sería un 22%. Por lo que, podemos decir que la TIR en este ejemplo es de un 22%.

Probablemente, este número por sí mismo no te diga nada, por lo que necesitas interpretarlo correctamente para que puedas saber si se trata de un porcentaje de beneficio o pérdida. Eso lo detallaremos seguidamente.

¿Cuál es un buen TIR?

No existe un valor perfecto para la tasa de rendimiento interno, ya que este varía según el sector o industria en la que vayas a invertir. Por ejemplo, en bienes raíces, para que un TIR se considere bueno debe estar en el rango del 15% al 20%.

No obstante, si tienes presente estos 3 resultados de la TIR siempre podrás tomar decisiones correctas y disfrutar de la mejor tasa de interés:

• Mayor que cero: se estima que el proyecto genere un retorno de la inversión positivo y puedes aceptarlo porque te ofrecerá beneficios.
• Igual a cero: significa que al realizar una inversión no obtendrás ni pérdidas ni ganancias, por lo que no vale la pena que te enfoques en ese proyecto.
• Menor que cero: demuestra que el proyecto no es rentable, ya que los flujos de efectivo que se producen no logran cubrir la tasa mínima de rentabilidad exigida. Por tanto, lo mejor es descartar la inversión para que no tengas pérdidas.

Además, es importante tener en cuenta que entre más alta es la TIR mayor es la rentabilidad de un proyecto y si la tasa es muy baja, es que el proyecto no cumple con la rentabilidad mínima requerida y no ofrece ninguna utilidad para ti.

Usa la TIR para todas tus inversiones

En el mundo empresarial las métricas hacen la diferencia a la hora de tomar decisiones, porque aclaran las ideas y muestran resultados concretos que te permiten saber si vas por el camino correcto o no. Precisamente esta es la importancia del cálculo de la TIR.

En Proyectos 253 queremos que seas parte de nuestros planes, por lo que te recomendamos usar la tasa interna de retorno para que elijas con éxito el más adecuado para ti. Contáctanos y platiquemos sobre las opciones de inversión inmobiliaria que tenemos disponibles.