Fideicomiso Inmobiliario: ¿Qué es y Cómo Funciona?

Con el uso de un fideicomiso inmobiliario podrás separar tu patrimonio personal de tus inversiones, lo cual te ayuda a proteger efectivamente tus activos. 

Este contrato te permite incluir múltiples beneficiarios, establecer condiciones específicas para la administración o disposición de los inmuebles y tener un manejo profesional del activo a través de un fiduciario.

Sin duda alguna, contar con este documento al momento de invertir en cualquier desarrollo inmobiliario es una excelente idea. 

Si quieres conocer más sobre cómo funciona este tipo de fideicomiso, para qué sirve y de qué manera lo puedes utilizar al invertir en un proyecto inmobiliario, toma nota de la siguiente información. 

¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Un fideicomiso de bienes raíces es un contrato a través del cual una persona (denominada fiduciante o fideicomitente) transfiere la propiedad a otra (denominada fiduciario), con el objetivo de que esta última administre el inmueble durante un tiempo determinado en beneficio de un tercero. 

En este documento, ese tercero, se establece como fideicomisario o beneficiario y es quien obtendrá el patrimonio del fideicomiso en el futuro. 

Conforme a la ley, toda persona física o moral puede poseer derechos fiduciarios, por lo cual pueden participar en la financiación de proyectos y figurar como propietarios de una fracción de las obras. 

Asimismo puedes formalizar un fideicomiso a través de una institución fiduciaria o entidad financiera, que son instituciones de crédito encargadas de administrar las propiedades que figuran en el contrato, así como del cumplimiento de sus condiciones y cláusulas. 

¿Para qué sirve un fideicomiso inmobiliario?

Un fideicomiso inmobiliario en México sirve para proteger y administrar bienes inmuebles de forma segura, con base en las legislaciones del país. 

También, es útil para el desarrollo de un proyecto inmobiliario bajo propósitos específicos y condiciones claras para todas las partes involucradas. 

Para los extranjeros, el fideicomiso es obligatorio para adquirir ciertos bienes en áreas restringidas como playas y fronteras. 

Cabe destacar que el contrato de fideicomiso puede representar una desventaja si sus costos y tramitación complican el proceso de compra del inmueble. 

Ejemplo de fideicomiso inmobiliario

Algunas empresas disponen de cierto capital pero no es suficiente para invertir en proyectos grandes, que suelen llevar miles de millones de inversión. Con un fideicomiso pueden construir un capital mayor.  

Por ejemplo, una empresa puede armar un proyecto con el capital que tienen disponible, buscar a una entidad legal (fiduciario) y transferirle la propiedad para que la gestione. Los beneficios de este contrato los podrán obtener las personas que invirtieron en el proyecto (fideicomisarios). 

En otras ocasiones, empresas (fiduciantes) construyen y manejan los bienes (fideicomitidos) a través de entidades financieras (fiduciarias) que vigilan el cumplimiento del beneficiario. 

Por lo que mes a mes, pagan a los beneficiarios todas las rentas o ventas obtenidas de los bienes y, una vez que son vendidas, las ganancias son distribuidas junto con la plusvalía de las ventas a los inversionistas que figuran en el contrato. 

Ventajas del fideicomiso en bienes raíces 

Es normal que al momento de invertir en bienes raíces, quieras analizar los distintos beneficios del fideicomiso que te permitan tomar mejores decisiones. Por ello, enlistamos las ventajas más relevantes: 

• Permite al beneficiario obtener ingresos de forma directa: sobre todo, si el fideicomiso de inversión está destinado a la generación de rentas. 
• Ofrece mayor seguridad a las partes: puede proteger la propiedad fiduciaria de posibles problemas legales del fideicomitente, por lo que el beneficiario puede recibir sus ganancias sin ningún tipo de carga. 
• Puede ser utilizado para diversificar las inversiones en el mercado inmobiliario: ya que permite a múltiples inversores desarrollar, gestionar y adquirir productos de alto valor. 
• Garantiza al fideicomisario el cumplimiento de las obligaciones financieras: los fideicomisos de garantía permiten la transferencia de propiedades como garantía de pago de deudas. 
• Agiliza inversiones futuras: es un trámite que se realiza una sola vez y no hay necesidad de que se renueve. 
• Posibilita la negociación de los derechos fiduciarios: los propietarios pueden comprar y vender sus derechos en cualquier momento. 
• Brinda mayor certeza jurídica a las partes: al tener regulación legal, cualquier conflicto puede resolverse rápidamente. 
• Separa la inversión del patrimonio del fideicomiso de las inversiones personales: de esta manera las posibles deudas del fiduciante no afectarán los activos que figuran dentro del contrato. 
• Puede utilizarse en la gestión de áreas comunes: es un documento útil para garantizar el buen manejo de los fondos en proyectos inmobiliarios que incluyan condominios. 
• Es más económico que otras formas legales, como las sociedades de responsabilidad limitada o sociedades anónimas. 
• Genera rendimientos económicos a través de inversiones en el negocio inmobiliario.
• Brinda seguridad a quienes invierten y facilita la recaudación de inversión. 

¿Cómo funciona un fideicomiso inmobiliario? 

El funcionamiento de este contrato depende del cumplimiento de varios pasos, desde su constitución hasta su finalización, además de distintas condiciones legales y administrativas que mantienen su vigencia conforme pasa el tiempo:

• Proceso de constitución: durante esta etapa se redacta el contrato, con la descripción a detalle del inmueble, los derechos y obligaciones de las partes, plazos de administración, normas de rendición de cuentas, términos y condiciones. 
• Transferencia del inmueble: una vez firmado el documento, el fideicomitente hace la transferencia de la titularidad a la entidad legal para que lo administre.  
• Se hace el registro público: ante el SAT (Servicio de Administración Tributaria), y el RPPC (Registro Público de la Propiedad y del Comercio). Y en caso de ser para extranjeros, se debe registrar en la SRE (Secretaría de Relaciones Exteriores). 
• Funcionamiento legal y administrativo: una vez constituido el documento, debe cumplir con las condiciones legales que apliquen. Como el pago de impuestos sobre los bienes inmuebles o ingresos pertenecientes a operaciones en el sector.  
• Durabilidad y finalización: en función del propósito con el que se creó, el contrato puede tener una duración determinada o indeterminada. Así que su final puede deberse al cumplimiento del objetivo, decisión de las partes o término del plazo. 
• Liquidación del documento: una vez finalizado el contrato, el fiduciario debe liquidar los activos, lo cual implica la entrega de los bienes y la distribución de los ingresos.  

¿Cuánto cuesta un fideicomiso inmobiliario?

El costo de esta herramienta legal está cerca de los $105,000 MXN y varía según distintos factores. Entre ellos, el costo del inmueble, los honorarios del fiduciario, la extensión del contrato, gastos notariales y de registro.  

• Honorarios de constitución: según los honorarios del fiduciario y la complejidad del contrato, el costo puede variar entre $30,000 y $50,000 MXN.  
• Honorarios de administración: los fideicomisarios cobran una tarifa anual por la administración del documento. Este valor se encuentra entre $20,000 y $40,000 MXN y está sujeto al costo del bien y los servicios ofrecidos.  
• Gastos notariales: para constituir un fideicomiso se requiere de un notario público, que se cobran en función de sus honorarios. A ello se suma el gasto del Registro Público de la propiedad. Estos costos extra oscilan entre los $10,000 y $20,000 MXN.   
• Gastos de asesoría legal y financiera: el costo de estos servicios está sujeto a los honorarios del profesional. Pero, pueden encontrarse entre los $10,000 y $30,000 MXN.

Sumado a ello, las instituciones financieras cobran comisiones por administración anual de 1 y 2.5% sobre el valor de los bienes administrados.  

Debido a que los costos pueden variar, es sugerible solicitar consultoría a un equipo de asesores para obtener una cotización específica. 

Gestiona tu contrato con un equipo de expertos en el sector inmobiliario

Una buena inversión en bienes raíces requiere documentos que faciliten un manejo seguro y legal, que ayuden a protegerla según los objetivos de cada inversionista. 

En Proyectos 253 sabemos que un fideicomiso inmobiliario no es solo una opción, sino una estrategia que te ayudará a fortalecer tu patrimonio. Si te interesa invertir en bienes raíces, contáctanos, estaremos encantados de atenderte.